El 40% de los hogares en alquiler hace un sobreesfuerzo para pagar el arrendamiento y un 76% tiene dificultades para comprar
La economía española sufre un déficit de unas 600.000 viviendas entre 2022 y 2025, según cálculos del Banco de España, en los que cruza los datos de oferta y de demanda. La institución toma las cifras de creación de hogares y la llegada de inmigrantes, y las compara con los visados de viviendas. Así concluye que hay un problema acusado de rigidez en la oferta. Mientras que la demanda ha crecido con vigor en los últimos años, la producción ha sido más modesta, y eso se ha traducido desde 2014 en un aumento muy fuerte del precio de la vivienda y, en consecuencia, del alquiler. A su vez, esto ha aumentado los problemas de acceso a la vivienda, que se concentran en rentas bajas, jóvenes e inmigrantes en áreas urbanas y turísticas. La magnitud del reto es tan grande que no basta con medidas aisladas a corto plazo que, además, pueden tener efectos indeseados, concluye el Banco de España en un capítulo de su informe anual dedicado en exclusiva al mercado inmobiliario.
La producción de vivienda es casi de 90.000 al año. En cambio, la creación de hogares alcanza los 275.000. Y la demanda de no residentes es de 60.000. Este desfase, que se encuentra localizado principalmente en Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana, está ocasionando dificultades para la emancipación, un aumento de la desigualdad y, sobre todo, problemas de infravivienda, porque al haber menos casas disponibles aumenta el alquiler compartido o de habitaciones. También tiene implicaciones para las decisiones de natalidad, la movilidad laboral y los niveles de consumo y, en consecuencia, puede suponer un freno a la actividad.
Por el lado de la demanda, el banco recuerda la presión que ejercen los siguientes factores: la concentración de la población, los flujos migratorios, el desplazamiento hacia el alquiler en las rentas bajas porque no pueden comprar, y la mayor demanda de no residentes o para invertir porque la rentabilidad es mayor que la de la Bolsa o los bonos. Por el lado de la oferta, se identifica la falta de suelo para construir, de mano de obra y las alzas de costes. Aunque los particulares ponen mucha vivienda de segunda mano en el mercado, se detecta una importante escasez de inversión de las empresas, una reducida rehabilitación de vivienda y el auge de usos alternativos como el alquiler vacacional o de temporada. El organismo también menciona la incertidumbre regulatoria y unas viviendas vacías que no se adaptan a las preferencias de los hogares. Si bien destaca que de los cuatro millones de viviendas vacías, unas 400.000 se sitúan en zonas de más de 250.000 habitantes. Pero se desconoce en qué estado pueden estar y si se podrían rehabilitar. Aunque con una gran heterogeneidad geográfica, el alquiler vacacional supone un 10% del total de inmuebles en arrendamiento, y el de temporada otro 10%. La mayor proporción de vivienda turística se da en Málaga, Marbella, Elche, Palma de Mallorca y en los distritos céntricos de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.
En todo caso, los particulares están poniendo unas 100.000 viviendas adicionales al año en alquiler, aumentando de forma significativa el tamaño de este mercado. Suponen el 92% del total de la oferta. Pero el incremento de la demanda ha sido mucho mayor. Y las empresas únicamente proveen el 8% restante. En opinión del banco, hace falta fomentar la colaboración público-privada con distintas fórmulas que pueden tener un coste presupuestario más limitado a la vez que se refuerza la seguridad jurídica. Dado que no se sabe si los particulares seguirán aportando esas cifras al mercado, el diagnóstico del Banco de España es que se necesitan empresas profesionalizadas que inviertan para elevar la oferta allá donde se concentra la población.Alquiler vacacional y viviendas vacías
